Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier)

SCPI : quels rendements ?

Dans le milieu des SCPI de rendement, ce dernier peut être réalisé de deux manières. La première correspond aux dividendes distribués précédemment évoqués. D’ailleurs, il faut savoir qu’en 2020, le rendement moyen délivré par les SCPI était de 4,18%. La seconde correspond aux revalorisations des parts. Le parc est en effet réévalué, et le prix de la part que vous avez acquise est susceptible d’augmenter. 

En outre, pour profiter du rendement attractif des SCPI, étant donné que le sous-jacent est immobilier, il est possible de profiter de l'effet de levier du crédit afin de capitaliser progressivement. 

La flexibilité

L’un des atouts majeurs de la SCPI est sa flexibilité. D’un côté, elle procure à l’investisseur une liberté quant au capital qu’il souhaite investir. En effet, il est tout à fait possible d’investir 5000€ dans des parts de SCPI par exemple. Le rendement sera ainsi corrélé avec le montant investi. 
D’un autre côté, il y a également un confort de gestion. En effet, contrairement à un investissement immobilier classique, vous n’avez rien à faire. La SCPI s’occupe de trouver des locataires, de la gestion globale de ses biens. Vous percevez simplement vos dividendes de façon régulière.

Des risques limités

Le fait d’investir dans un parc immobilier conséquent et diversifié limite grandement les risques. En effet, les risques sont bien sûr proportionnels au montant que vous investirez. Mais il est également lissé. S’il y a un défaut au niveau d’un locataire (vacance locative par exemple), le manque à gagner est réparti sur l’ensemble des investisseurs, et sera donc peu impactant sur le rendement final de la SCPI.
D’autre part, les baux en SCPI sont établis dans le secteur professionnel. Contrairement au bail civil, il propose une possibilité de sortie soit tous les 3 ans, soit au bout de 6 ans. La SCPI a donc une bonne visibilité sur les actions qu’elle doit mener au niveau de la gestion de ses biens. Elle peut anticiper toute déconvenue, ce qui participe à renforcer la sécurité de votre investissement. En outre, il existe des SCPI dites thématiques, axées sur certains segments, comme la santé, le segment des séniors, l'immobilier parisien, etc. 

La fiscalité

Les rendements générés par les SCPI sont des revenus fonciers qui rentrent dans les revenus imposables. Ainsi, le calcul est le suivant : 
Revenus fonciers x (TMI (Tranche marginale d’imposition) + Revenus fonciers x CSG (17,2%))
Par conséquent, plus la tranche marginale d’imposition d’un foyer est haute, moins l’opération sera intéressante. Un foyer dont la TMI est de 41%, sera imposé à 58,2% des revenus créés, ce qui impacte de façon non négligeable le rendement de l’opération… Mais il existe certaines astuces financières pour pallier cette baisse de rendement. 

Avantages fiscaux

Certaines SCPI vous proposent d’investir dans leur parc immobilier, situé uniquement hors France. L’absence de biens français vous permet une importante économie fiscale, liée à l’absence de CSG. Il est tout de même nécessaire de bien analyser les SCPI, afin d’en trouver une en adéquation avec nos objectifs et notre appétence au risque. 
Vous êtes donc exonérés des 17,2% de prélèvements sociaux, ce qui représente une économie significative, quel que soit votre Tranche Marginale d’Imposition. 

Possibilités de démembrement

Lorsque l’on évoque les investissements en SCPI, nous pensons intuitivement aux investissements réalisés en pleine propriété. Mais ces investissements ne sont pas dédiés à tout le monde. En effet, si vous avez une trop forte fiscalité, l’intérêt de l’opération est diminué par exemple. Dans certains cas de figure, pour certains profils, il convient davantage de réaliser une opération en démembrement. 
Le démembrement c’est la possibilité de diviser en deux parties distinctes l’usufruit et la nue-propriété. Nous avons rédigé un article que vous pouvez lire ici, qui rentre davantage dans les détails sur le sujet. Mais pour résumer, que vous ayez une forte fiscalité, ou que vous soyez une personne morale, la SCPI peut être adaptée. 

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